По итогам дискуссии первой онлайн-конференции, прошедшей в Челябинске и посвященной методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости, НП «АРМО» обобщило мнения экспертов в области оценочной деятельности с практическим опытом оспаривания кадастровой стоимости в региональных комиссиях и судах.

Коммуникации как фактор влияния на стоимость земельного участка

Сергей Лазуткин (Москва) в общем случае отмечает обоснованное влияние на рыночную стоимость земельного участка наличие (отсутствие) коммуникаций. «При определении же рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо учитывать следующее: при оценке для указанной цели, земельный участок оценивается как свободный. Коммуникации являются сооружениями, то есть улучшениями земельного участка. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна. Учету подлежит факт наличия возможности подключения коммуникаций. Чаще всего этот признак можно рассматривать как особенность местоположения участка. Так как различия по данному фактору усилиями собственника, разумно соразмерными стоимости объекта (опять же, в большинстве случаев) - не устранимы, то влияние указанного фактора на стоимость - значительно.

Отдельный вопрос - о величине корректировки и способах ее определения. Оценщику следует помнить, что не всегда информация о возможности подключения коммуникаций (и для аналогов, и для объекта) лежит на поверхности. Например, факт прохождения недалеко от участка, скажем, газопровода не всегда означает возможность подключения к нему в обозримом будущем. Для участков промышленности большое значение имеет величина мощностей, которые могут быть поведены, и т.п.», - уточняет эксперт.

Максим Шерстнёв (Омская область) отмечает, что при определении рыночной стоимости земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости у оценочного сообщества региона сложилось устойчивое мнение, что учитываться должно только возможность подключения к коммуникациям, а не отсутствие или присутствие таковых. Это обусловлено тем, что для целей кадастрового учета земельный участок оценивается без улучшений. Однако на практике каждый оценщик учитывает коммуникации у аналогов и корректирует их стоимость так, как считает нужным, как правило, в рамках, очерченных экспертным мнением в сборниках корректировок. Если оценщик убедительно обосновывает свои расчеты, комиссия их принимает.

«Теоретически нужно рассматривать только два варианта - есть возможность у собственника участка подключиться к коммуникациям или нет, и если есть, то к каким? Вопрос сложный и дискуссионный, у меня, например, нет однозначного понимания, как учитывать оферты на ретроспективную дату, когда нет возможности уточнить набор коммуникаций и возможность их подключения.

Даже фраза "имеются предварительные техусловия" не гарантирует подключения, так как без техусловий государственные и муниципальные земли не выставляются на продажу. Бывает, что точка подключения может быть в десяти километрах, а тянуть придётся собственнику за свой счет, что делает любой проект нерентабельным.

Таким образом коммуникации, безусловно, оказывают прямое влияние на стоимость, но учесть это влияние, в первую очередь у аналогов на основании оферты не всегда возможно. Поскольку каждый случай индивидуален, на практике приходится часто опираться на экспертное мнение в сборниках корректировок», - считает эксперт.

Сергей Панковец (Москва) отмечает значительное влияние наличия или отсутствия коммуникаций на рыночную стоимость участков региона для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Евгений Тагин (Московская область) считает, что на стоимость участка, при данном использовании результатов оценки, влияет реальная возможность подключения коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки, но стоимость самих коммуникаций не учитывается.

«Проще говоря, в сравнительном подходе производится корректировка на возможность подключения тех или иных центральных коммуникаций, а не на их наличие», - уточняет эксперт.

Влияние ВРИ на стоимость земельного участка

Мнения экспертов схожи в вопросе об учете вида разрешенного использования при оценке земельного участка.

Так, Максим Шерстнёв подчеркивает обязательный учет ВРИ при определении рыночной стоимости участков, более того, призывает выбирать аналоги одного ВРИ с объектом. «Правда, на маленьких рынках, например, в Омске, некоторые ВРИ почти не представлены. Поэтому, на основании анализа рынка, в качестве аналогов могут использоваться другие ВРИ, пересекающиеся по средневыборочной удельной цене. У нас в регионе сложилась практика, что ВРИ 1 (многоэтажное строительство) близко по цене с 5 и 7 видом (торговля и офисы). Первые этажи жилых новостроек, как правило, обязательно включают торгово-офисные помещения, так что это сопоставимые по цене ВРИ на нашем локальном рынке. Также часто пересекаются по цене 3 и 9 виды. Но подтвердить это можно только анализом для конкретного города.

«Омские эксперты и аналитики рынка пришли к выводу, что участки вспомогательного назначения (например, участки ВРИ 13 по отношению к участкам ВРИ 9) можно оценивать на базе аналогов основного ВРИ с коэффициентом 0,5. Это исключительно экспертное мнение, так как в продаже на открытом рынке линейные объекты, типа полос отвода дорог, у нас не встречаются», - рассказывает эксперт.

Сергей Лазуткин уточняет: «Пунктом 10, 20 ФСО № 7 установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования».

Евгений Тагин подчеркивает понятие ВРИ как основополагающее в практической деятельности хозяйствующих субъектов, поскольку оно относится к конкретному земельному участку, тогда как территориальные зоны, на которые часто ссылаются оценщики, включают обычно несколько земельных участков и служат для целей планирования развития территорий. Именно ВРИ влияет на разрешенный характер использования земельного участка, его кадастровую и рыночную стоимость, а также на размер ставки налога на землю. Понятие «земля для коммерции», которым оперирует большинство оценщиков, принимая, например, к расчету землю промышленного назначения к объекту под торговые цели, нарушает принципы землепользования и оценки земли.

ИЖС и многоэтажная комплексная застройка

Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий:

Евгений Тагин уточнил, что данная норма четко прописана в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г.: стоимость земли под МЖС должна определяться только доходным подходом, и зависит она от планируемой застройки, её плотности и этажности.

Максим Шерстнёв на примере Омской области объяснил, что ИЖС и многоэтажная застройка в зависимости от места расположения отличаются в стоимости в полтора-два раза в пользу многоэтажной. У нас очень много частного сектора, в том числе, в центре, так что есть с чем сравнить. При этом в центре индивидуальную жилую застройку стараются продать под коммерцию по соответствующей цене, а если чистое ИЖС, то первый ВРИ выше.

С коллегами согласен Сергей Панковец: «Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.

ИЖС и садовые товарищества

В вопросе сравнения ИЖС и садового товарищества мнения не столь однозначны. Эксперт Сергей Панковец отмечает влияние категории на определение стоимости и в данном случае, однако не исключает и индивидуального подхода.

Индивидуальность оценки каждого объекта признает и Евгений Тагин: «Существуют СНТ, фактически являющиеся коттеджными поселками со всеми коммуникациями и возможностью регистрации по месту пребывания, в них участки зачастую могут стоить дороже, чем в соседней деревне для ИЖС. В этом и заключается индивидуальная оценка рыночной стоимости конкретного участка.

Максим Шерстнёв комментирует: «Стоимость ИЖС и садовых товариществ в Омской области отличаются примерно так же, как ИЖС и многоэтажная застройка, но уже в пользу ИЖС. Даже в районах, где дачи в черте города и примыкают к частному сектору, дачи стоят, грубо говоря, дешевле, чем ИЖС. В некоторые садоводства тянут газ, там статус повыше, почти коттеджный поселок, там цены могут быть сопоставимы с ИЖС. Есть места, где городская улица переходит в садоводческую аллею, но это уже фактически за городом, там тоже может быть сопоставимо, потому что окраина. У нас очень отличается статус садоводства, скажем, от московских дач где-нибудь на Новорижском шоссе. Жители области в основном на даче занимаются именно садоводством и огородничеством».

 «В классическом, изначальном понимании этих видов статусов участков - отличие имеется, - уточняет Сергей Лазуткин, - в том числе из-за того, что земельные участки СНТ и ДНП могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения (согласно закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на земле поселения), а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земли жилых поселений, а также из-за правового статуса проживания на участках.

Однако практика показывает, что к каждому объекту следует подходить индивидуально. Существуют СНТ, которые фактически являются коттеджными поселками со всеми коммуникациями и возможностью регистрации по месту проживания, а стоимость в них участков может быть дороже, чем в поселке с ИЖС.