Из судебной практики: СРО защищает оценщиков

В середине августа состоялось судебное заседание, к участию в котором в качестве третьего лица было привлечено НП «АРМО». Суть искового заявления по данному делу состояла во взыскании денежных средств с ответчика – оценочной компании, сотрудники которой являются членами НП «АРМО».

Истцом выступил заказчик отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости. При заключении договора заказчик и оценщик указали все возможные этапы процедуры – сначала рассмотрение отчета в комиссии, а при отрицательном решении – в суде. Комиссия при Росреестре предсказуемо не удовлетворила требования заявителя (речь шла о значительном снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости), а суд вынес положительное решение: кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной, требования истца были полностью удовлетворены. Казалось бы, стороны выполнили прописанные в договоре обязательства, но ситуация приняла неожиданный поворот.

Заказчик оценки подал заявление в арбитражный суд о взыскании денежных средств, ввиду некачественно оказанных, по его мнению, услуг по оценке, несмотря на удовлетворение его требований о пересмотре кадастровой стоимости. По его логике, если комиссия отказала удовлетворить требования по снижению кадастровой стоимости, а суд в качестве решающего аргумента для установления кадастровой стоимости в размере рыночной руководствовался заключением судебного эксперта, а не отчетом, представленным оценщиком, то и говорить о качественном оказании оценочных услуг - нельзя.

Отметим, что эксперты НП «АРМО» выдали положительное заключение на данный отчет об оценке, а значит речь шла не только о защите профессионализма оценщика, состоящего в партнерстве, но и эксперта СРО, подготовившего заключение. Партнерство приняло единственно правильное для себя решение в этой ситуации - встало на защиту своих членов и приняло участие в заседании суда по данному делу.

Сложность делу придавал факт того, что истец выдвигал свои требования на основании вступившего в силу решения областного суда, в котором ответчики – оценочная компания, участия не принимали. Однако это не помешало представителям НП «АРМО» в успешной защите профессиональной репутации оценщиков. В суде партнерство представили руководитель юридического департамента Никита Власов и член экспертного совет Сергей Лазуткин.

«Мы сразу пояснили суду, что процесс оспаривания кадастровой стоимости четко регламентирован положениями Закона об оценке, КАС РФ и Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 28 от 30.06.2016 г. Юридическое лицо не может обратиться в суд без предварительного решения комиссии. Понятно, что в таком случае решение комиссии может быть только отрицательным, но именно для этого в Законе об оценке и содержится последний абзац ст. 24.18, где четко написано, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя», - говорит Никита Власов.

«С другой стороны, заявитель не может подать в суд административное заявление без обязательного приложения к нему отчета об оценке с положительным заключением СРОО. Отчет об оценке – это ключевой документ при оспаривании кадастровой стоимости. Но мы прекрасно понимаем, что в силу разъяснений Пленума Верховного суда РФ в подобных спорах проводится судебная экспертиза. Но заключение судебного эксперта в процессуальном плане не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд, с учетом мнения сторон, сравнивает выводы профессионального оценщика и судебного эксперта и мотивированно поясняет в решении, какому из доказательств и почему было дано предпочтение. Естественно, если собственник хочет добиться пересмотра именно по рыночной стоимости, ему стоит мотивированно отстаивать стоимость из отчета об оценке. Однако в данном случае произошло обратное. По итогам судебной экспертизы стоимость была повышена в разы, а по некоторым участкам судебный эксперт насчитал рыночную стоимость даже выше кадастровой, при этом, заявитель уточнил исковые требования и попросил установить стоимость на основе судебной экспертизы, а не расчетов профессионального оценщика. Разница между кадастровой стоимостью и расчетами судебного эксперта составила всего 8,5%. Очевидно, что здесь нет причинно-следственной связи между действиями заявителя по уточнению исковых требований и действиями оценщика по составлению отчета об оценке, хотя представитель истца настаивал на ином. Если заявитель самостоятельно уточняет требование, то суд никак уже не может использовать стоимость из отчета об оценке. И в этом нет абсолютно никакой вины оценщика», - отмечает Никита Власов.

«Самое интересное, что, удовлетворяя требование заявителя о пересмотре кадастровой стоимости на основе расчетов судебного эксперта, областной суд отметил, что заключение судебного эксперта содержит большое количество ошибок и опечаток. Вызывает грусть, что оно было составлено довольно известным и уважаемым представителем оценочного сообщества. В арбитражном суде мы тоже обратили внимание на все эти нестыковки и объяснили суду, почему именно отчет об оценке, выполненный оценщиками НП «АРМО», содержит обоснованное суждение о стоимости», - говорит Сергей Лазуткин. В ходе судебного заседания эксперт также подчеркнул, что отрицательное решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости не является основанием для признания отчета об оценке недействительным. Установить недействительность отчета об оценке может только решение суда. Такого решения истец не представил.

Разумеется, процесс был выигран, однако, чтобы избежать подобных прецедентов в своей практике, оценщикам при составлении договора с заказчиком стоит обращать особое внимание на некоторые нюансы. Никита Власов подчеркивает: «Многие оценочные компании в целях привлечения клиентов дают сложно реализуемые гарантии, например, 100% результат снижения кадастровой стоимости. Мы однозначно не рекомендуем так делать. В процессе оспаривания кадастровой стоимости слишком много этапов и процессов, успешная реализация которых не зависит от оценщика. Важно объяснить заказчику все возможные риски и организовать совместную работу. Оценщику рекомендуется участвовать в заседаниях комиссии и суда. Только за счет продуманных совместных действий можно добиться высокого результата».

 

 

Аватар пользователя Маргарита Власова
Об авторе

Администратор сайта