Кадастровая оценка остановлена. Настроения в профессиональном сообществе

Помимо резонансных законопроектов в июне Госдума успела принять закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который приостанавливает до 1 января 2020 г. переоценку недвижимого имущества в целях налогообложения. До обозначенного времени будет применяться кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 г.

Закон подписан, его положения вступят в силу с 14 июля текущего года.

С текстом ФЗ можно ознакомиться на Официальном портале правовой информации по ссылке http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201607040149

По мнению законодателя, эта поправка «обеспечит переходный период до применения государственной кадастровой оценки недвижимости без участия частных оценщиков».

Таким образом документ фактически «замораживает» базу расчета налога на недвижимость по состоянию на 1 января 2014 г.

Если процесс оспаривания уже после этой даты привел к снижению кадастровой стоимости, то для расчета налога будет использоваться сниженный показатель.

Многие специалисты считают, что подобными инициативами власть ставит участников рынка в неравное положение, ведь в процесс оспаривания кадастровой стоимости активно были включены в основном юридические лица, а физические - в этот процесс вступать только начали.

Есть мнение, что кадастровая стоимость была максимальной для тогда еще растущего рынка недвижимости, что влечет риск повышенного налогообложения физических лиц до 2020 года.

 

Действительно ли поправки в закон будут способствовать сбору максимального объема налогов с физических лиц и возможному росту социальной напряженности в стране? Какие настроения преобладают в среде профессиональных оценщиков после принятия поправок? Мы узнали мнение специалистов в области оценочной деятельности с практическим опытом оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

 

                Никита Власов, руководитель юридического департамента НП «АРМО»: 

«Поправки в части замораживания кадастровой стоимости в течение переходного периода внесены депутатами С.А. Гавриловым, З.А. Аскендеровым и С.В. Чиндяскиным. При этом в самих пояснительных записках, а также в многочисленных отзывах и заключениях профильных комитетов и правовых управлений смысл и обоснование этих поправок не раскрывается.

Статьи закона об оценке, посвященные вопросам оспаривания кадастровой стоимости, продолжают действовать до конца 2016 г. В этом плане никаких резких изменений быть не должно. Однако общие тенденции законодательной власти в области кадастровой стоимости и института независимой оценки в частности, наталкивают на мысли о возможном вытеснении оценщиков с рынка оспаривания. В тексте законопроекта о государственной кадастровой оценке есть пункты, посвященные индексу недвижимости, который должен рассчитываться ежеквартально. В случае его падения должна проводиться внеочередная кадастровая оценка. Возможно, в будущем государство будет ориентироваться исключительно на этот индекс, а не на мнение профессионалов».

 

                              Виталий Лахин, директор ООО "ЭСТИМ-ТАКС":

«На мой взгляд, проблема не в том, что стоимость была максимальна на 1 января 2014 года, а теперь она снижается. А в том, что по большому количеству объектов кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной, о чем свидетельствует огромное количество судебных исков. Нарушаются права собственников и арендаторов, которым в кризис и без того нелегко получать прибыль.

Рынок цикличен, даже в течение года стоимость объектов недвижимости меняется. На тот момент рынок был, действительно, на подъеме, стоимость недвижимости была высока, а в период последующего кризиса начала снижаться. В настоящее время ситуация на рынке кризисная, цены падают. Что будет в перспективе до 2020 года предсказать сложно, поскольку сейчас не только в РФ, но и в мире происходят глобальные неоднозначные события и перемены, которые могут влиять на рынок недвижимости нашей страны.

Будет ли эта поправка способствовать сбору максимально возможного объема налогов? Сложно сказать. Поправка поставит собственников в неравные условия. На данный момент существуют объекты, кадастровая стоимость которых как значительно выше, так и ниже рыночной. Причем как правило страдает сегмент низкодоходной недвижимости, расположенной в малопривлекательных районах.

Считаю, что поправка внесена для того, чтобы монополизировать данный сегмент оценочной деятельности и принимать решения о величине налоговых поступлений от недвижимости. Государство само будет считать стоимость, от которой назначит арендные и налоговые ставки и будет собирать налог с юридических и физических лиц. Причем, возможность оспорить в таком случае, кадастровую стоимость представляется крайне сомнительной. Так же возникает вопрос – какова будет ответственность государственных оценщиков, кто и каким образом будет контролировать их деятельность, и каким образом можно будет оспорить полученную ими стоимость?

Внесенные поправки могут негативно повлиять на нашу профессиональную деятельность. В данное направление деятельности было вложено много сил и средств. Причем, мое мнение таково, что выдворение из данного направления независимых оценщиков повлечет за собой развитие коррупции в отрасли».

 

                                Евгений Тагин, генеральный директор ООО "Оценка и право", член экспертного совета НП «АРМО» :

«Что характерно, по крайней мере для Московского региона, в основном она превышает рыночную стоимость на малопрестижных направлениях и на значительном удалении от Москвы. На Рублево-Успенском шоссе, как правило в престижных поселках, кадастровая стоимость ниже рыночной на порядок, а то и на несколько порядков. Поэтому максимальным будет налогообложение соответствующих налогоплательщиков. Но это, вероятно, не злой умысел, как может показаться сначала, а несовершенство методик массовой оценки и неадекватное зонирование. Совершенно понятно, что в некоторой, небольшой части западного направления Москвы и области, как собственно и на других направлениях, рыночная стоимость объектов, расположенных в престижных поселках и местах, превышает среднестатистическую рыночную стоимость по кадастровому кварталу в десятки раз. Отсюда и наличие подобных перекосов. То есть все участки кадастрового квартала с одинаковым ВРИ (вариант разрешенного использования), а то и целые зоны, невзирая на престижность отдельных локаций, учитываются по единой кадастровой стоимости. В результате «бедные» районы получают завышенную кадастровую стоимость, а «богатые» районы - заниженную. 

Зачастую встречаются случаи, когда в пределах одного поля, выделенного, например, для ИЖС кадастровая стоимость участков отличается в разы. Это связано и с ошибками в определении ВРИ, и с разными датами оценки кадастровой стоимости и с частичным её оспариванием, другими факторами. В результате мы получаем, мягко говоря, не совсем справедливое налогообложение, по крайней мере до 2020 года.

Кого кадастровая стоимость «устраивала», не пошли её оспаривать, а кого не устраивала, у того не хватило денег и информированности для её оспаривания. Как уже отмечалось, имеют место случаи, когда на одном поле с участками под ИЖС, кадастровая стоимость соседних участков отличается в разы.

Соответственно, максимально возможный объем налогов при минимальной социальной напряженности, можно было получить путем исправления допущенных ошибок. Можно было бы не тратить громадные деньги из бюджета, а обязать собственников недвижимости самих произвести оценку своей собственности при жестком контроле таких оценок со стороны СРО и налоговых органов в пределах их компетенции. Тогда бы была получена относительно справедливая кадастровая стоимость. Причем стоимость услуг по оценке так же дифференцировалась бы в зависимости от объекта. И гражданам было бы намного интереснее заплатить 3-5 тыс. рублей за оценку, чем потом оспаривать её за 50 т.р. или платить больше ежегодный налог. Причем так же можно было бы установить льготные категории, для которых оценка производилась бы бесплатно, путем сравнения с соседними объектами, по которым оценка уже произведена. Это, конечно, моё частное мнение.

Данная поправка, на мой взгляд, была внесена ввиду значительного количества обращений по снижению кадастровой стоимости, общей неразберихи и непонимании сути вопроса. Возможно, она была внесена с благими целями. Но, повторюсь, данный вопрос требует серьёзной проработки и разъяснений.

Большинство, если не все, налогоплательщики, даже при справедливом увеличении кадастровой стоимости до рыночного уровня, искренне не понимают, почему им приходится платить налог больше в десятки раз, чем в предыдущий налоговый период. Видимо, при таком резком увеличении налогооблагаемой базы, законодателю следовало одновременно пересмотреть саму систему налогообложения или, хотя бы приготовить налогоплательщика к этому должными разъяснениями. 

По факту, при вероятно благих намерениях законодателя, никто ничего не понимает и все очень недовольны. В такой ситуации налоговое бремя для многих становится непосильным. И это не вследствие неправильного определения кадастровой стоимости, а именно в многократном скачке налоговых выплат ввиду изменившейся налогооблагаемой базы при прежней системе налогообложения.

Что касается принятия данной поправки в таком виде, считаю этот шаг несколько поспешным. Но, к счастью, у нас возможно так же быстро принять и другие поправки, когда эти себя не оправдают.

 

 

 

Аватар пользователя Маргарита Власова
Об авторе

Администратор сайта