Объекты оценки: разбираем по видам аттестатов
С 01 апреля 2018 г. осуществлять оценочную деятельность можно только по тому направлению, в отношении которого оценщик получил квалификационный аттестат.
Видов направлений всего три: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса. Казалось бы, какие могут возникнуть сложности с выбором нужного аттестата? Но практика показывает, что рядовые оценщики каждый день вынуждены решать сложный правовой ребус, определяя к какому аттестату относится очередной объект оценки.
НП «АРМО» подготовило разъяснения по вопросам соотнесения наиболее часто встречающихся в практике оценщика объектов оценки с видами квалификационного аттестата и рекомендуемыми федеральными стандартами оценки.
Начнем с простого: какие бывают объекты оценки?
В ст.5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перечислены основные виды объектов оценки, к которым относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При заключении договора на проведение оценки и согласования задания на оценку оценщику рекомендуется проверять объект оценки на его соответствие вышеуказанным положениям закона.
Очень часто оценщики становятся заложниками распространенного профессионального сленга: я оцениваю «бизнес», а я профи по «культурным ценностям», а я – «ущербы» от заливов считаю.
В действительности за этими словами стоят совершенно разные объекты оценки. Всегда важно четко понимать, что именно подлежит оценки и как этот объект оценки соотносится со ст. 5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для того, чтобы понять какой именно нужен аттестат, необходимо четко определиться с объектом оценки.
Например, объект оценки – 100% акций компании. Сама компания владеет всеми видами активов: движка, недвжижка, НМА и т.д. И понятно, что чтобы оценить этот пакет акций нужно фактически оценить все это имущество. И для этого необходимо обладать соответствующей квалификацией.
Но в логике действующего законодательства для такой оценки нужен только один аттестат – по бизнесу, поскольку объект оценки – акции.
Подчеркиваем, привязка всегда идет к объекту оценки. Главное правильно его определить.
Такой же логики придерживается и Минэкономразвития России. В своем письме (Исх.№ Д22и-659 от 04.06.2018 г.) ведомство указывает: «в зависимости от вида объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес), указанного в договоре и в задании на оценку, к проведению оценки привлекается оценщик, имеющий квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности».
Рассмотрим подробнее каждое их трех направлений.
Направление «оценка недвижимости»:
В Приказе Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257 указано, что к направлению «оценка недвижимости» относится оценка объектов недвижимости:
|
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗ ПРИКАЗА № 257 |
ПРИМЕР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (не является примером исчерпывающих сведений, которые могут быть приведены при указании объекта оценки по требованиям ФСО) |
|
застроенные земельные участки (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав) |
Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с расположенными на нем улучшениями: жилой дом площадью 47 кв.м. Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток без учета расположенных на нем улучшений: жилой дом площадью 47 кв.м. Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 00:00:00 по адресу: Тверская область, пос. Красный металлург, влд. 15 для обеспечения для обеспечения прохода и проезда Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с учетом обременения в виде договора аренды Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с расположенными на нем улучшениями: жилой дом площадью 47 кв.м. с обременением в виде договора аренды Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с объектом капитального строительства, используемого в качестве ресторана (примечание: оценка недвижимости в порядке п.з п.23 ФСО № 7, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции, может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. |
|
незастроенные земельные участки (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав) |
Незастроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1 Право временного владения и пользования незастроенного земельного участка с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. на условиях, указанных в задании на оценку, в течение платежного периода - 1 месяц Право собственности на незастроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. с учетом обременения в виде договора аренды Право временного владения и пользования незастроенного земельного участка, обремененного договором субаренды, с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. на условиях, указанных в задании на оценку, в течение платежного периода - 1 месяц |
|
объекты капитального строительства (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав) |
Жилой дом площадью 84 кв.м., кадастровый номер 00:00:00, расположенный по адресу: Тверская область, пос. Лучезарный, ул. Солнечная, д.1. без учета стоимости относящегося к нему земельного участка Нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19 Сооружение «эстакада», расположенная на земельном участке с кадастровым номером 00:00:00 по адресу: Тверская область, пос. Красный металлург, влд. 15, протяженностью 50 м. Объект незавершенного строительства – здание офисного центра, расположенное по адресу г. Москва, ул. Суворовская, д.17, стр.5А. Нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19. с обременением виде права ограниченного пользования зданием Жилой дом площадью 84 кв.м., кадастровый номер 00:00:00, расположенный по адресу: Тверская область, пос. Лучезарный, ул. Солнечная, д.1. без учета стоимости относящегося к нему земельного участка и с учетом обременения в виде договора аренды Производственно-складское строение, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, пос. Рабочий, ул. Товарная, д.51 |
|
части земельных участков и части объектов капитального строительства (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав) |
Земельный участок, площадью 100 кв.м., являющийся часть незастроенного земельного участка общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. (необходимо указать сведения о границах и месте положения оцениваемой части земельного участка в границах целого участка) ½ доли земельного участка, принадлежащего на праве общей собственности, общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1 Помещение № 1,2,3,4,5, расположенные на этаже 1 нежилого здание по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19 Часть газопровода (кадастровый (условный) номер 00:00:00), протяженностью 50 м., на участке от границы земельных участков с кадастровыми номерами 00:00:00 и 01:01:01 до пересечения улиц Котельная и Газовая |
|
жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав |
Нежилое помещение, площадью 250 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19, 4 этаж, помещение № 1 на поэтажном плане, БЦ «Галатекс» Жилое помещение (квартира), площадью 56 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.18, этаж 5 |
|
определение стоимости работ и услуг, связанных с вышеуказанными объектами недвижимости |
Работы по ремонту и устранению последствий залива жилого помещения (кухня), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19., кв. 21, 2 этаж Работы по строительству объекта капитального строительства (здание), площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19 Услуги по управлению объектом капитального строительства (здание), площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19 |
Направление «оценка движимого имущества»:
В Приказе Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257 указано, что к направлению «оценка движимого имущества» относится оценка объектов недвижимости:
|
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗ ПРИКАЗА № 257 |
ПРИМЕР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (не является примером исчерпывающих сведений, которые могут быть приведены при указании объекта оценки по требованиям ФСО) |
|
машины и оборудование (отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичные им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, частей машин и оборудования вместе или по отдельности) |
Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ Станок токарно-винторезный 1В-62Г Шлифмашина пневматическая, инвентаризационный № 0000035 Дизель-генераторная установка Petra 390 С инвентаризационный № 00001021 Дозировочно-смесительная линия, инвентаризационный №0000001 Компрессорная станция, инвентаризационный №0000002 Кран мостовой электрический подвесной 2-х пролетный, инвентаризационный №0000003 Линия для производства изделий из стекла, инвентаризационный №0000004 Машина для упаковки строп, инвентаризационный №0000005 Трактор (снегоуборщик) МКСМ-800, 2006 года выпуска, заводской номер 001 Автомобиль марки Suzuki SX-4, 2009 года выпуска, vin TSMEYA21S00000001 |
|
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты |
Морское судно «Черная жемчужина», год постройки 1769, регистровый № 21868, расположенное по адресу: Карибское море, порт Тартуга, причал Джека Воробья Самолет Ил-96-400Т, бортовой номер RA-96102 Малый космический аппарат (спутник боевой-антисанкционный «Духовная скрепа»), модель ХХХ-01 |
|
иное движимое имущество |
Облигации ООО «Гибсон гитарз» в количестве 10 850 шт. Простой вексель № 01/1-1 ООО «Гибсон гитарз», дата погашения: по предъявлению, но не ранее 01.01.2019 г. Инвестиционные паи ЗПИФ смешанных инвестиций «Доходный дом» под управлением ООО «Управляющая компания», Государственный регистрационный номер (идентификационный номер) выпуска 1-01-123-А Принтер HP LazerJet 4250dts Шкаф напольный (600*800 мм.) Песок (30 м. куб.) Щебень известняковый фракции 5-20 (50 м. куб.) Битум дорожный 60/90 (100 бочек) Минеральное удобрение и т.д. Сервиз (посуда) Набор стульев из дворца в количестве 12 штук Шуба женская (мексиканский тушкан) Три магнитофона, три кинокамеры заграничных, три портсигара отечественных, куртка замшевая |
|
работы и услуги, связанные с машинами, оборудованием, иным движимым имуществом |
Услуги по пошиву куртки мужской Работы по ремонту автомобиля марки Suzuki SX-4, 2009 года выпуска, vin TSMEYA21S00000001 Работы по ремонту станка токарно-винторезного 1В-62Г Услуги по изготовлению кухонного гарнитура из массива дуба |
Направление «оценка бизнеса»:
|
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗ ПРИКАЗА № 257 |
ПРИМЕР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (не является примером исчерпывающих сведений, которые могут быть приведены при указании объекта оценки по требованиям ФСО) |
|
акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале |
Акция ЗАО «Компания», регистрационный номер № 1-01-64046-Н, номинальной стоимостью 1000 руб. Акции обыкновенные АО «ГазАлмазЕвроБакс» в количестве 10000 шт. Акции привилегированные АО «ГазАлмазЕвроБакс» в количестве 10000 шт. 50% доли в уставном капитале ООО «Компания» |
|
имущественный комплекс организации или его часть как обособленное имущество действующего бизнеса |
Комплекс «Нефтебаза», инв. № 2692-к: - производственно-бытовой корпус, общей площадью 297,9 кв.м, лит. А; - здание насосное с пристройкой, общей площадью 41,9 кв.м, лит. А3; - резервуар для хранения нефтепродуктов, лит. Г1, Г2, Г3, Г4; Адрес: Москвовская область, Можайский район, пос. Нефтебаза, ул. 1-ая Ленинградская |
|
нематериальных активов (активы, которые не имеют материально-вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды), в том числе исключительные права на интеллектуальную собственность, а также иные права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях |
Товарный знак Патент Право использования исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации Изобретение Полезная модель Промышленный образец Программа для ЭВМ База данных Топология интегральной микросхемы Знак обслуживания Секрет производства (ноу-хау) Право использования секрета производства (ноу-хау) |
|
права, составляющие содержание договорных обязательств |
Право требования ООО «Кредитор» по неисполненным обязательствам (дебиторская задолженность) в размере 1 000 000 (один миллион) рублей к должнику Иванову Ивану Ивановичу Право требования ООО «Кредитор» по договору аренды объектов недвижимости в размере 1 000 000 (один миллион) рублей к должнику Иванову Ивану Ивановичу Право требования Банка по кредитному договору в размере 1 000 000 (один миллион) рублей к должнику Иванову Ивану Ивановичу Право требования АО Банк по вексельной задолженности к ЗАО КБ Должник Право требования АО Банк погашения облигационного займа (при оценке по доходному подходу) Права требования по договору долевого участия в строительстве |
О культурных ценностях:
Несколько законодательных актов содержат разные правовые определения этого понятия.
В ст.3 Закона РФ от 9 октября 1992 г. N 3612-I «Основы законодательства Российской Федерации о культуре» приведено самое широкое определение этого термина.
Культурные ценности- нравственные и эстетические идеалы, нормы и образцы поведения, языки, диалекты и говоры, национальные традиции и обычаи, исторические топонимы, фольклор, художественные промыслы и ремесла, произведения культуры и искусства, результаты и методы научных исследований культурной деятельности, имеющие историко-культурную значимость здания, сооружения, предметы и технологии, уникальные в историко-культурном отношении территории и объекты.
Понятно, что нравственные и эстетические идеалы оцениваются не оценщиками и не по ФСО.
А вот здания и сооружения, предметы и объекты полностью во власти оценщиков. Здесь все просто: если культурная ценность является объектом недвижимого имущества – применяется квалификационный аттестат по направлению «оценка недвижимости».
Если культурная ценность является объектом движимого имущества – применяется квалификационный аттестат по направлению «оценка движимого имущества».
Более узкое определение содержится в ст. 5 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4804-I «О вывозе и ввозе культурных ценностей» сказано, что культурные ценности - движимые предметы материального мира независимо от времени их создания, имеющие историческое, художественное, научное или культурное значение.
В контексте этого закона, если потребуется оценка, то применяться должен квалификационный аттестат по направлению «оценка движимого имущества».
О ценных бумагах:
В тексте приказа указано, что к направлению «оценка бизнеса» относится только оценка акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов. Иные ценные бумаги не указаны.
Т.е. акции и паи в паевых фондах производственных кооперативов оцениваются при наличии квалификационного аттестата по направлению «оценка бизнеса».
В отношении иных ценных бумаг можно использовать альтернативные подходы к определению соответствующего направления.
Так, согласно ч.2 ст. 142 ГК РФ ценными бумагами являются акция, вексель, закладная, инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда, коносамент, облигация, чек и иные ценные бумаги, названные в таком качестве в законе или признанные таковыми в установленном законом порядке.
В соответствии с ч.2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Таким образом, для оценки ценных бумаг, не указанных в направлении «оценка бизнеса», должен применяться аттестат по направлению «оценка движимого имущества».
Однако, на ценные бумаги можно посмотреть и под другим углом. Ценные бумаги предоставляют своим держателям определенные права. И в этом контексте ценные бумаги можно оценивать через право требования. Например оценку векселя можно представить в виде права требования по вексельной задолженности, а облигации – в виде права требования погашения облигационного займа.
В этом случае для такого объекта оценки необходимо иметь квалификационный аттестат по направлению «оценка бизнеса».
О дебиторской задолженности:
В целом дебиторская задолженность возникает в следствие хозяйственной деятельности юридического лица при взаимодействии с другими контрагентами. В основе такой деятельности лежат договорные отношения, в результате которых у кредитора возникает право требования к своему контрагенту-должник.
К направлению «оценка бизнеса» относится оценка прав, составляющих содержание договорных обязательств. Соответственно для оценки дебиторской задолженности нужен аттестат по направлению «оценка бизнеса».
Об ущербе:
Ущерб/убытки не являются объектом оценки. Это аксиома.
Поэтому «ущерб» считается через стоимость работ/услуг. Например, оценщик может определить рыночную стоимость услуг по ремонту квартиры в результате залива. В этом случае необходим аттестат по недвижимости.
Если же оценщик определяет рыночную стоимость услуг по ремонту автотранспортного средства в результате дорожно-транспортного происшествия, то нужен аттестат по движимому имуществу.
Также необходимо обратить внимание, что именно убытки могут быть указаны в отчете об оценке в качестве «иной расчетной величины».
Так, п.9 ФСО № 7 устанавливает, что в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях.
Об услугах:
В приказе говориться только об услугах, связанных с недвижимостью или движимым имуществом. Все остальные виды услуг, не связанных с такими объектами, в приказе не упоминаются.
Вместе с тем, на практике оценщику приходится определять стоимость услуг, не связанных напрямую с объектами недвижимости или движимого имущества.
В этом случае мы рекомендуем использовать аттестат по направлению «оценка бизнеса».
Нужно ли прикладывать аттестат к отчету?
Федеральные стандарты оценки не устанавливают обязательного требования в части наличия квалификационного аттестата в приложении к отчету об оценке. Так что такого требования нет.
Вы можете добровольно указать сведения о наличии квалификационного аттестата в разделе с описанием сведений об оценщике.
Так же вы можете приложить к отчету об оценке расширенную выписку из реестра НП «АРМО», в которой мы укажем сведения об имеющихся у вас квалификационных аттестатах.
Для удобства наших членов и для удобства потребителей мы размещаем сведения о выданных квалификационных аттестатах в реестре членов на нашем сайте.
Также сведения о выданных квалификационных аттестатах размещаются на сайте Росреестра.
Что делать, если не понимаю направление объекта оценки?
Лучше всего – сдать все три экзамена и не заморачиваться с определением направления вида объекта оценки в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257.
Если трудность именно в самом определении объекта оценки, то попробуйте сопоставить ваш объект оценки с положениями ст.5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Помните, что никогда не зазорно найти свои учебные тетради и еще раз вспомнить основы оценочной деятельности. Пообщайтесь с коллегами по профессии, позвоните нам в АРМО, напишите в нашем канале в телеграмме (да-да, он еще работает и не сдается).
