Центральный Банк определил правила оценки залогов

Опубликован проект положения Банка России «О порядке проведения Банком России оценки активов кредитной организации и экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, а также порядке и случаях проведения осмотра актива или предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, с выходом на место». Из текста документа следует, что Банк России будет самостоятельно оценивать залоги, определяя их рыночную и справедливую стоимость.

НП "АРМО" подготовило обзор основных положений документа, касающихся вопросов определения стоимости. Мы рекомендуем ознакомиться с положениями проекта, поскольку, очевидно, они отражают позицию Банка России в области методологических подходов к определению рыночной стоимости предметов залога.

Что случилось?

Как ранее сообщало НП "АРМО", Госдума приняла проект закона, который наделяет Банк России правом оценки активов для залога на основании федеральных стандартов оценки, предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В свою очередь кредитная организация, например, банк, обязан формировать свои резервы с учетом результатов экспертизы предмета залога, проведенной Банком России. То есть мнение Банка России о рыночной стоимости является обязательным для поднадзорных ему кредитных организаций.&nbs

Как это касается оценщика?

Поскольку рыночную стоимость предмета залога кредитная организация определяет с привлечением профессионального оценщика на основе рассчитанной им стоимости, то профессиональное мнение оценщика противопоставляется мнению чиновника. Можно сказать, что Банк России будет осуществлять оценочную деятельность, не являясь при этом субъектом оценочной деятельности и не соблюдая требования для осуществления профессиональной оценочной деятельности. При этом в последнее время Банк России в рамках исполнения контрольных функций по надзору за деятельностью кредитных организаций регулярно проверяет отчеты об оценке объектов оценки и направляет в саморегулируемые организации оценщиков жалобы.

Что важно знать о подходах к оценке, по мнению банка?

При определении рыночной стоимости предмета залога Центральный Банк будет руководствоваться федеральными стандартами оценки, предусмотренными статьей 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  Банк России применяет подходы к оценке (сравнительный, затратный, доходный).

Оценка справедливой стоимости активов кредитной организации, включая ранее приобретенные и (или) подлежащие переоценке, при определении размера собственных средств (капитала) кредитной организации осуществляется в соответствии с Положением Банка России от 22 декабря 2014 года № 448-П «О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях»

Залоговое заключение должно содержать обоснование выбора примененных подходов.

При вынесении суждения о стоимости предмета залога Банк России руководствуется следующими подходами к оценке предмета залога в зависимости от вида имущества:

  • недвижимое имущество – сравнительный и (или) доходный подходы;
  • ценные бумаги – доходный и (или) затратный подходы;
  • движимое имущество – сравнительный и (или) затратный подходы.

Банком России в рамках применяемых подходов к оценке выполняется анализ рынка предмета залога. Анализ рынка предмета залога (динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, колебания цен на рынке, макроэкономические и отраслевые тенденции) осуществляется Банком России на основании следующих документов (информации):

  • сводной статистической и аналитической информации, публикуемой Банком России (Основные направления единой государственной денежно- кредитной политики, Обзор финансовой стабильности и иные документы);
  • официальной статистической и иной информации, формируемой Федеральной службой государственной статистики (Доклад «Социально - экономическое положение России», краткосрочные экономические показатели Российской Федерации, статистические бюллетени и иные документы);
  • информации, публикуемой органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными компаниями, иными организациями (прогнозы социально - экономического развития Российской Федерации, регионов Российской Федерации, прогнозы развития отраслей экономики, к которым относится предмет залога, и иная информация);
  • информации, раскрываемой (предоставляемой) организаторами торговли.

При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных Банк России воздерживается от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости предмета залога.

Вынесение суждения о стоимости объекта недвижимости осуществляется Банком России исходя из фактического использования объекта недвижимости или его предполагаемого использования по иному назначению на основании юридически действительных на дату суждения о стоимости объекта недвижимости, проектной документации, разрешительных и иных документов (разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технические условия на подключение (присоединение) строящихся (реконструируемых) объектов недвижимости).

Суждение о стоимости предмета залога должно содержать вывод о ликвидности предмета залога (не более 270 календарных дней; более 270 календарных дней).

В случае если ликвидность предмета залога составляет не более 270 календарных дней, определенная Банком России в рамках экспертизы предмета залога рыночная стоимость предмета залога признается справедливой стоимостью для целей оценки достаточности резервов, создаваемых под риски.

Что можно сделать?

Центральный банк принимает предложения и замечания по проекту до 01.11.2016. Все замечания и предложения могут быть направлены на официальный электронный адрес представителя Банка России plokhikhas@cbr.ru или представлены в НП "АРМО" для формирования общей позиции.

Аватар пользователя Маргарита Власова
Об авторе

Администратор сайта