Эксперты: рынок недвижимости – это пудовая гиря, а не теннисный шарик

URBAN LOOK

Законопроект о Государственной кадастровой оценке принят Госдумой во втором и окончательном – третьем чтении 22 июня. Усилиями профессионального оценочного сообщества перед повторным рассмотрением парламентариями в документ были внесены некоторые поправки, часть из которых несет лишь стилистическую нагрузку, не предлагая конструктивных изменений в схему реализации законодательных инициатив. Ведущих специалисты отрасли специально для портала UrbanLook прокомментировали ключевые позиции текста законопроекта, в соответствии с которыми всей стране уже совсем скоро предстоит переходить на новую систему исчисления налогообложения исходя из кадастровой стоимости объектов имущества.  

Игорь Патрушев, член Правления НП «АРМО», председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ООО Консалтинговая компания «ОБиКон»

предложил разобраться в базовых вещах и рассмотреть проблематику ГКО с трех ключевых позиций: государства, собственников объектов недвижимости и профессионального сообщества: «Логика государства состоит в том, что результаты кадастровой оценки имеют большое значение для развития экономики регионов и государства в целом в связи с глобальным трендом на привязку налогов и сборов к кадастровой стоимости. С этой позиции активное участие государства в процессах государственной кадастровой оценки через создание ГБУ можно приветствовать. Собственники имущества, предпринимательское сообщество не видят проблем в увеличении государственного внимания к теме ГКО и созданию бюджетных учреждений. Но главным и обязательным условием отмечают необходимость развития механизмов оспаривания кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке. Опасность в том, что государство, беря в свои руки контроль над кадастровой оценкой, не приветствует сложившуюся систему оспаривания в комиссиях при Росреестре, что было ярко выражено в первой редакции законопроекта, где этот пункт вообще отсутствовал. В итоговой редакции говорится только о возможности создания этих комиссий, то есть субъект федерации оставляет за собой право создания этой комиссии на своей территории. Профессиональное сообщество опасается профанаций при привязке кадастровой оценки к рыночной информации. Если убрать рыночную основу ГКО, то это прямой путь к нормативному регулированию, который ведет к полному контролю за итоговой кадастровой стоимостью. Если говорить о таких «новеллах» закона, как «индекс рынка недвижимости», то, безусловно, нужно понимать, что этот «индекс» должен иметь открытую формулу расчета, а также должен быть защищен от волатильности рынка. Иначе может сложиться так, что в один квартал цены лягут на дно и пробьют 30% барьер, а во втором квартале опять выровняются. То есть нужно вести речь о стабильных трендах на среднесрочный период, и отталкиваться от них с помощью индексов. И при приближении к критическим значениям проводить мониторинг уже ежемесячно. Термин «экономическая обоснованность», должен иметь развернутое толкование и иметь некий общий алгоритм ее расчета в контексте требований закона. В настоящее время развернутого определения нет. Несомненный интерес представляет тезис о субсидиарной ответственности субъекта федерации за результаты оценки в случае нарушений при проведении ГКО. Это положительный момент, дисциплинирующий субъект федерации.  В этой связи нужно говорить о развитии института страхования в сфере государственной кадастровой оценки.  

Андрей Мануилов, член экспертного совета НП «АРМО», генеральный директор ООО «Северо-Западное экспертное бюро»,

рассмотрев поправки в законодательство о кадастровой оценке с позиции профессионального оценщика, отметил несколько возможных последствий его вступления в силу: «Всем оценщикам известна непростая ситуация на рынке недвижимости. Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, достаточно велика. Цель принятия поправок - повышение собираемости налогов, то есть существенное увеличение налоговой нагрузки на рынок недвижимости в целом. Представьте, вчера этой нагрузки не было, сегодня она, по мнению фискальных властей, недостаточна, а завтра предполагается в полном объеме, к тому же неотвратимой для всех. При этом право оспаривания, следуя пунктам документа, выглядит довольно фантомным. Ни для кого также не секрет, что уже не первый год цены на рынке недвижимости держатся за счёт заемных средств, причем весьма дорогих. Дорогих настолько, что формулы, переписанные в своё время из переводных учебников, в наших условиях просто не работают. Например, известное и очень удобное «правило 72-х», которое при превышении ставки в 11% начинает безбожно врать. У нас же сейчас долгосрочные (20-30 лет) ставки по ипотеке, скажем, на вторичном рынке жилья, если верить рекламе банков, - не менее 14-15%, а если пересчитать с учетом того, что написано мелким шрифтом в кредитном договоре, то часто и больше. Зная, как работает сложный процент, любой оценщик может объяснить, как лишние 0,5% ставки могут сделать со временем процветающего собственника банкротом. Если к такой процентной нагрузке добавится ещё и (несправедливо или ошибочно - без разницы) фискальная, то «Боливар не выдержит двоих». Следует помнить, что рынок недвижимости - это не шарик для настольного тенниса, а многопудовая гиря, поэтому никакого «отскока» и «волатильности» не будет в принципе, если упадёт, будет дыра в полу».

Михаил Цыплов, член экспертного совета НП «АРМО», член комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости в Ульяновской области

прокомментировал статью 22 закона о ГКО и отметил принципиальное отличие от пунктов закона №135-ФЗ (ст. 24.18): «Это возможность обращения физических и юридических лиц в суды без обязательного обращения в комиссии по оспариванию. Что для заявителей, наверное, является определенным плюсом по сравнению с действующим законодательством, ведь ни для кого не секрет, что в отдельных регионах на сегодняшний день получить положительное решение комиссии очень сложно. Обратной стороной подобной возможности является перенаправление потока заявлений в суды и резкое увеличение на них нагрузки». Представитель НП «АРМО» отметил и пункт 5 статьи 22, который расширяет способы подачи заявления: «Теперь заявление можно подать не только в комиссию почтой или лично, но также через МФЦ либо через интернет. Это также упрощает процедуру подачи заявления. При этом п. 7 ст. 22 сужает перечень оснований для оспаривания кадастровой стоимости: в отличие от действующей редакции закона №135-ФЗ в комиссию можно обратиться только на основании заявления об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. Основание оспаривания кадастровой стоимости по недостоверности сведений из полномочий комиссии передано в ГБУ. Обязанность комиссии указать обоснование отклонения заявления относится к положительным моментам закона, однако при этом в законе не указаны критерии обоснованности доводов комиссии». 

 

Источник: urbanlook.ru

Аватар пользователя Маргарита Власова
Об авторе

Администратор сайта