Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

В начале июля в Челябинске состоялась первая онлайн-конференция по методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости. Участие в ней приняли ведущие эксперты НП "АРМО". Обсудив вопросы, предложенные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Челябинской области, Региональный совет по оценочной деятельности обобщил мнение участников конференции и подготовил методические разъяснения. Главными вопросами для обсуждения первой конференции стали:

  • Учитывается ли вид разрешенного использования (ВРИ) при оценке земельного участка;
  • Влияет ли на стоимость земельного участка наличие (отсутствие) коммуникаций. Учитывается ли это влияние при определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости;
  • Существует ли отличие в стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажную комплексную застройку? А также ИЖС и СНТ.

Оценщикам Челябинской области рекомендуется ознакомиться с представленными методическими рекомендациями и учитывать их при подготовке отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Проверка отчетов по определению рыночной стоимости регламентируется требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, стандартами СРО. Так, ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», определяются требования к проведению экспертизы отчета об оценки. Требования Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3), Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», формируют нормы относящиеся к форме и содержанию Отчета об оценке.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков определяются ФСО N 6, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628

Отвечая на поставленные вопросы, региональный совет отмечает, что в каждом индивидуальном случае требуется обоснование выбранного оценщиком метода расчета, используемых корректировок, повлиявших на итоговый результат.    

ВЛИЯНИЕ ВРИ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  

Позиция профессионального сообщества складывается из мнения, что ВРИ напрямую указывает на законодательно утвержденный правовой характер использования земельного участка. Кроме того, ВРИ как официальная правовая характеристка использования ЗУ участвует при расчете кадастровой стоимости, поэтому безусловно данное обстоятельство необходимо учитывать при индивидуальной рыночной оценке. Вид разрешенного использования учитывается субъектами федерации при определении величины ставки налога на землю.

Также необходимо отметить, что учет оценщиком только элемента территориального зонирования некорректно, т.к. территориальные зоны включают обычно несколько земельных участков и не учитывают индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Таким образом, коллегиальное мнение экспертов-оценщиков говорит о необходимости учета ВРИ при определении стоимости земельного участка.

КОММУНИКАЦИИ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В общем случае экспертная позиция сводится к мнению, что коммуникации (их наличие/отсутствие) как ценообразующий фактор оказывают влияние на стоимость земельного участка. Степень влияния определяется рядом факторов, связанных с конкретным месторасположением земельного участка, правовым зонированием территории и др. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета.

Размер корректировок является расчетной величиной и составляется на основании статистических данных для каждого вида коммуникаций и может составлять различную величину в зависимости от степени развитости окружающий земельный участок конгломерации (город, сельское поселение и др.)

Эксперты отмечают также, что влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО №7 п.20

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС И МНОГОЭТАЖНОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ/ ИЖС И СНТ

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Эксперты считают необходимым отметить, что предложенные категории земельных участков относятся к разным сегментам рынка и имеют существенные различия в коммерческой привлекательности для потенциальных инвесторов. Земельные участки под МКС обладают значительно большей доходностью в сравнении с ИЖС.

При определении стоимостных различий между ИЖС и садовыми товариществами, эксперты отмечают отсутствие ярко выраженных системных различий. Ценовая взаимозависимость и влияние в этом случае может иметь как положительные, так и отрицательные значения, в зависимости от сложившейся практики конкретного региона, и рассчитывается в индивидуальном порядке.

Аватар пользователя Маргарита Власова
Об авторе

Администратор сайта