Квадрум Медиа

Государственная оценка

В июне был принят в окончательном третьем чтении не менее важный для рынка закон о государственной кадастровой оценке. Закон обсуждался долго и затрагивает каждого из нас, так как именно от кадастровой стоимости зависит налог на имущество. В результате функция кадастровой оценки перешла государству, ранее это была зона ответственности частных оценщиков. Нареканий к данному закону много. Прежде всего потому, что кадастровая оценка, проводимая государством, становится практически неоспоримой. В результате власть, при необходимости, может повышать сборы по налогу на недвижимость, увеличивая её кадастровую стоимость. Оспорить, конечно, можно, но выигрышный результат сомнителен. Никита Власов, руководитель юридического департамента НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», рассказывает, что сперва законопроект предполагал рассмотрение споров о кадастровой оценке комиссией из всего двух человек, при этом оба являлись бы представителями органов государственной власти; для принятия решения о результатах оспаривания было бы достаточно воли одного человека. Новая, принятая редакция расширяет перечень состава комиссии до пяти человек. Однако участие представителей бизнеса и оценочного сообществ в деятельности комиссии не является обязательным условием её создания. В результате есть большая вероятность, что комиссия будет чрезмерно зависеть от административного давления. Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент», считает, что в результате принятой трактовки рынок, который формировался как частный, станет чиновничьим: «Государство становится монополистом на кадастровую оценку: заинтересованные в результатах оценки муниципалитеты становится и заказчиками, и исполнителями этой услуги. Сейчас у этих органов местной власти нет возможности делать качественную работу по оценке, у них нет квалифицированных кадров. Кроме того, надо думать об оплате подобных работников, а это затраты из госбюджета. Также у них нет опыта оспаривания многомиллионных квадратных метров. Если система оспаривания была прозрачной благодаря сформированному рынку частных оценщиков и накопленному опыту, то сейчас у объектов рынка нет даже понятного доступа к инструментам определения рыночной стоимости и механизмов оспаривания. Рынок долго шёл к определению рыночной стоимости и получается, что, пройдя путь к цивилизованным отношениям, вернулся в начало».

Комплексный подход

Также в третьем чтении в июне был принят законопроект о комплексном развитии территории. Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», рассказывает, что данный закон направлен на совершенствование территориального планирования и градостроительного проектирования за счёт качественно разработанной и спроектированной градостроительной документации. Во-первых, будут чётко указаны границы территории, комплексное развитие которой предусматривается. Во-вторых, указываются все необходимые характеристики этой локации: плотность и параметры застройки, необходимые объекты социального и коммунально-бытового назначения, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. В-третьих, подробно расписывается очередность планируемого развития, где также указываются этапы проектирования и строительства. В итоге застройщик получит всю необходимую информацию о градостроительном потенциале территории, что будет способствовать сбалансированному промышленному, жилищному и инфраструктурному развитию территорий. Кроме этого, закон регулирует правовые отношения застройщика с правообладателями земельного участка при комплексном развитии территории. Это очень важные и долгожданные нормы, так как до этого момента данные отношения вообще никак не регулировались законодательно, в результате чего возникало много проблем при передаче объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры органам публичной власти и ресурсоснабжающим организациям. Сейчас вопрос решён — предусмотрен порядок заключения соответствующих соглашений и договоров, определены взаимные обязательства частного инвестора и органов власти, а также компенсационные мероприятия в виде налоговых и иных льгот при строительстве инфраструктурных объектов за счёт средств застройщика. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», также отметил плюсы данного закона: «Сегодня многие застройщики помимо основной своей строительной деятельности вынуждены заниматься непрофильным бизнесом по содержанию и эксплуатации детских образовательных учреждений. Передача таких объектов на баланс муниципалитетов имеет положительную окраску не только для застройщиков, но и для будущих жителей, так как для большинства из них содержание детского сада или школы застройщиком оборачивается платным посещением таких учреждений».


Источник: kvadroom.media