В Челябинске прошла конференция «Актуальные проблемы взаимодействия оценщика, заказчика и предпринимателей при проведении оценки недвижимого имущества»

Под эгидой Регионального совета по оценочной деятельности Челябинского области и Законодательного собрания Челябинской области при участии представителей НП «АРМО» и Ассоциации «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков» 12 мая 2015 г. прошла конференция «Актуальные проблемы взаимодействия оценщика, заказчика и предпринимателей при проведении оценки недвижимого имущества».

В работе конференции приняли участие более ста оценщиков из Челябинской области, а также представители Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, Министерства экономического развития Челябинской области, Челябинского областного суда, Управления Росреестра по Челябинской области, представители УФНС по Челябинской области, Челябинского филиала «Федеральной кадастровой палаты», Южноуральской торгово-промышленной палаты, также представители Деловой России и Опоры России.

По итогам конференции принята резолюция (ознакомиться с резолюцией).

Конференцию открыл Игорь Патрушев – член правления НП «АРМО» и председатель Регионального совета по оценочной деятельности Челябинской области, который озвучил сложившуюся в области ситуацию в части оспаривания кадастровой стоимости, а также представил доклад на тему «Оценщик как медиативная фигура между государством и потребителем. Влияние кадастровых споров на инвестиционную привлекательность региона».

В своем выступлении Игорь Патрушев обратил внимание участников на роль и значение медитативных функций оценщиков. Они должны выражаться в активной позиции оценочного сообщества, участвующего в межведомственном взаимодействии с органами законодательной и исполнительной власти.

Если оценщик сам не будет спасать профессию, то она погибнет, а оценщик станет заложником мнения и позиции лиц, не имеющих отношения к профессиональной оценке, – говорит Игорь Патрушев.

В выступлении было отмечено, что медиативные функции выполняет и сам результат деятельности оценщика - отчет об оценке. Грамотно выполненный отчет может разрешить многие вопросы, возникающие между заказчиком, оценщиком, государством и бизнесом. Соответственно при кадастровых спорах на первый план выходит вопрос о качестве отчетов.

Во второй части своего выступления Игорь Патрушев осветил вопросы инвестиционной привлекательности Челябинской области. Было отмечено, что регион, который испытывает противостояние между властью и бизнесом в кадастровых спорах и закрывающий путь для ее оспаривания законопослушными предпринимателями, снижает инвестиционную привлекательность региона.

Челябинская область демонстрирует стремление найти компромисс между интересами общества, власти и предпринимательства в вопросах кадастровых споров. И роль оценщика в поиске компромисса очень высока», – подытожил Игорь Патрушев.

Живой интерес и бурное обсуждение вызвало выступление судьи Челябинского областного суда Галины Турковой, которая выступила с обзором судебной практики по оспариванию результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости. Была представлена статистическая информация и разъяснен подход судей к рассмотрению кадастровых споров. Особое внимание было заострено на проблеме оформления заявлений и предоставления письменных доказательств, а также на оценке судом представляемых в суд отчета об оценке и экспертного заключения. В частности было отмечено, что помимо предоставления отчета об оценке заявитель также обязан обосновать наличие нарушенных прав.

В свою очередь,Никита Власов, руководитель юридического департамента НП «АРМО», представил участникам конференции доклад с анализом судебной практики по кадастровым спорам, который однозначно показывал, что в ряде субъектов сформировался вполне приемлемый подход к рассмотрению заявлений собственников имущества.

Ситуация с оспариванием кадастровой стоимости сильно изменилась с первых дней января 2015 г. Посмотрите на данные Росреестра и все станет понятно – государство стремится не допустить снижения бюджетных поступлений. Но проблема в том, что планирование осуществлялось на изначально неверных результатах кадастровой оценки. В результате и государство, и бизнес стоят по разные стороны баррикады», - говорит Никита Власов.

Согласно официальным данным Росреестра, за период с 01.01.2014 г. по 31.10.2014 г. в судах инициирован 13 171 спор о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 26 349 объектов недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 8364 исков, не удовлетворены – в отношении 1217 исков, на конец рассматриваемого периода находятся на рассмотрении 3590 исков. В результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 77,1%.

По мнению Никиты Власова, эти цифры наглядно демонстрируют причины, по которым собственники не могут оспорить кадастровую стоимость ни в комиссиях, ни в судах.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога. Согласно ч. 3 ст. 246 ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявитель, являясь собственником земельных участков, согласно п. 1 ст. 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении этих участков. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителя, в том числе путем увеличения налоговой базы по земельному налогу.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у нее в собственности земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих земельных участков», – отметил Никита Власов. «Положительная судебная практика основывается на том, что в обоснование своей позиции заявитель должен представить суду отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость земельного участка, – говорит Никита Власов. – В целях подтверждения правильности и достоверности такого отчета заявителем также должно быть представлено и экспертное заключение СРОО из которого бы следовало, что отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Представленные доказательства в совокупности могут свидетельствовать, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельных участков отличается от рыночной стоимости этих же земельных участков, что, безусловно, нарушает права собственника и является основанием для полного удовлетворения заявленных требований. Подобная судебная практика имеется в ряде регионов. Хотелось, чтобы по итогам проведенной конференции этот положительный опыт был воспринят уважаемыми представителями Челябинского областного суда». НП «АРМО» отмечает, что проведение подобных конференций в г. Челябинске стало уже хорошей традицией, которая объединяет всех работающих в области оценщиков и предоставляет возможность в дружественной обстановке обсудить актуальные вопросы с представителями органов государственной власти и саморегулируемых организаций оценщиков.

Аватар пользователя Маргарита Власова
Об авторе

Администратор сайта