Опубликовано решение Верховного суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 г. № АКПИ18-142 в котором дается правовая оценка положениям приказа Минэкономразвития России о порядке работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в части требования о наличии экспертного заключения СРОО.

Напомним, что ранее в Закон об оценочной деятельности были внесены поправки, которые исключили обязанность заявителя представлять положительное экспертное заключение СРОО в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. На эту же тему уже высказывался и Конституционный суд в своем Определение от 9 марта 2017 г. № 592-О.

Конституционный суд, кстати, отметил, что экспертиза проводилась «в целях обеспечения в конкретно-исторических условиях необходимых дополнительных гарантий объективности и достоверности отчета оценщика, минимизации рисков, связанных с возможными ошибками или злоупотреблениями при проведении оценки».

Между тем, в Приказе Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. № 263 об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по-прежнему содержится п.20, во втором абзаце которого указано, что если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение СРОО.

Видимо, Минэкономразвития России не заметило изменения «исторических условий». Именно этот пункт и стал предметом рассмотрения Верховного суда.

Краткая суть дел:

Индивидуальный предприниматель обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим абзаца второго пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ссылаясь на его противоречие ч.6 ст. 24 Закон об оценочной деятельности. По мнению административного истца, оспариваемое нормативное положение нарушает его право на пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, препятствует восстановлению прав плательщика земельного налога, нарушенных установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере, превышающем его рыночную стоимость. Требование мотивировано тем, что суд признал незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которое было принято в отсутствие положительного экспертного заключения на отчёт об оценке.

Верховный суд указал, что по смыслу абзаца второго пункта 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, для принятия комиссией решения об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости представление положительного экспертного заключения СРОО является необходимым. Отсутствие подобного документа для определенного в таком абзаце случая отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости влечёт принятие комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

С даты введения поправок в Закон об оценочной деятельности - 2 июня 2016 г. - оспариваемая норма Порядка вошла в противоречие с нормативным правовым актом большей юридической силы. До настоящего времени в Порядок не внесены соответствующие изменения, направленные на реализацию нормативных предписаний актов большей юридической силы.

При изложенных обстоятельствах абзац второго пункта 20 Порядка подлежит признанию не действующим с 2 июня 2016 г. в той мере, в какой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии данное нормативное положение признаёт необходимым представление положительного экспертного заключения СРОО, соответствующего требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, для случая принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Признание абзаца второго пункта 20 Порядка не действующим полностью привело бы к возникновению недостаточной правовой урегулированности правоотношений, связанных с порядком работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, полномочия которой в Порядке не были бы определены для случая, когда рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. В свою очередь, это не соответствовало бы положениям ст. 24 Закона об оценочной деятельности, которая не ограничивает полномочия комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в зависимости от их относительной разницы в процентах. В связи с этим требование административного истца в названной части не подлежит удовлетворению.

Что из этого следует?

Из этого следует, что отсутствие положительного экспертного заключения СРОО среди представленных в комиссию документов не может являться самостоятельным основанием для принятия комиссий отрицательного решения.

Поскольку второй абзац п.20 Порядка работы комиссий признан недействительным только частично, комиссия может удостовериться в соответствии отчета об оценке установленным требованиям.

Второй абзац п.20 Порядка работы комиссий, до внесения в него каких-либо изменений со стороны Минэкономразвития России, следует понимать в следующем виде:

«В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки».

• Ознакомиться с полным текстом решения Верховного суда