НП «АРМО» публикует официальную позицию Минэкономразвития России по вопросу соотношения налога на добавленную стоимость (НДС) и определяемой оценщиками и судебными экспертами рыночной стоимостью объектов недвижимости, а также актуальную подборку судебной практики по этому же вопросу.
НП «АРМО» просит оценщиков учесть изложенные позиции и рекомендации при осуществлении профессиональной оценочной деятельности и судебной экспертной деятельности.
При определении рыночной стоимости недвижимого имущества НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.
Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с определением рыночной стоимости.
В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.
В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Позиция Минэкономразвития России

Минэкономразвития России представило свою позицию в официальном письме №Д22и-2849 от 01.02.2019 г.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, согласно статье 11 Закона об оценке является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).
Законодательством Российской Федерации в сфере оценочной деятельности не регулируются вопросы, связанные с необходимостью выделения налога на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости и соответственно включение указанного налога в отчет об оценке.
Вопросы исчисления налога на добавленную стоимость относятся не к деятельности, результатом которой является определение рыночной стоимости, а к отношениям, связанным со сделками с объектами недвижимости. Кроме того, данные о включении или невключении налога на добавленную стоимость при продаже объекта недвижимости, определенного в качестве объекта – аналога оцениваемому объекту недвижимости при использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, от 25 сентября 2014 г. № 611 соответственно, не всегда являются общедоступными, и не отражаются в учете сделок с объектами недвижимости.
Таким образом, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость.

• Ознакомиться с полным текстом письма

НДС в делах об оспаривании кадастровой стоимости

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Апелляционное определение Московского городского суда от 27 марта 2019 г. по делу N 33а-0597/2019:

Более того, доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что при определении величины итоговой рыночной стоимости необходимо уменьшать ее на величину НДС, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку применительно к понятиям, приведенным в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства, в частности положений ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2019 г. по делу N 33а-0685/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости включает НДС, поскольку эксперт анализируя рынок применительно к объектам экспертизы указывает, что ставки аренды включают НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом без относительно наличия либо отсутствия НДС, при этом эксперт учел все аспекты ценообразования.

Апелляционное определение Московского городского суда от 15 мая 2019 г. по делу N 33а-2504/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства. При этом, как усматривается из экспертного заключения, используемая экспертом для определения рыночной стоимости объектов оценки информация не анализировалась на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, на что экспертом прямо указано на стр. 13 заключения. Определенная в заключении стоимость объектов оценки также не содержит указания на наличие или отсутствие в ней НДС.
Таким образом, ответы на поставленные перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопросы о рыночной стоимости объектов недвижимости даны в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене нежилых помещений налог на добавленную стоимость.
Примечание: Аналогичная позиция высказана в десятках решений и апелляционных определений Мосгорсуда за 2018 – 2019 гг., что полностью соответствует ранее высказанной позиции СК Верховного суда в Определении N 5-КГ17-258 в 2018 г. и многочисленным письмам Минэкономразвития России.

НДС в банкротстве

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей реализации имущества должника НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 11 "Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом":

Цена, по которой имущество должника было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику или организатору торгов, а также организатором торгов - должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве.
В связи с этим при реализации имущества кредитной организации в ходе конкурсного производства цена, по которой имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества кредитной организации или организатору торгов, а также организатором торгов - кредитной организации. Налог на добавленную стоимость в отношении операций по реализации имущества (в том числе предмета залога) кредитной организации, признанной банкротом, исчисляется кредитной организацией как налогоплательщиком по итогам налогового периода и уплачивается с учетом очередности, установленной пунктом 5 статьи 50.40 Закона о банкротстве банков.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2015 г. N 304-ЭС15-12837:

В соответствии с правовой позицией Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающейся практики применения пункта 4 статьи 161 (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) и пункта 4.1 статьи 161 (в редакции Федерального закона от 19.07.2011 N 245-ФЗ) Налогового кодекса Российской Федерации, цена, по которой заложенное должником имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве; выделение налога на добавленную стоимость и исполнение обязанности по его уплате арбитражным управляющим влечет нарушение прав залогового кредитора на получение удовлетворения обеспеченного залогом требования в пропорции, установленной статьей 138 Закона о банкротстве и определяемой исходя из всей суммы средств, вырученной от продажи предмета залога (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 439/11, абзац десятый пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 11 "Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом").