В оценочном сообществе часто возникают дискуссии по вопросу учета НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости при определении его стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.
По нашему мнению, такие дискуссии возникают в силу исторически сложившегося неверного понимания сущности НДС, например, связанного в прошлом с практикой его вычета при оценке для выкупа муниципальной собственности. Одно время была даже такая профессиональная шутка, что «в году 10 месяцев без НДС».
В конце 2017 г. – первом квартале 2018 г. на тему НДС в контексте оспаривания кадастровой стоимости вышло несколько писем профильных министерств и появилась судебная практика. НП «АРМО» обобщило имеющиеся документы и подготовило соответствующие рекомендации.
Для удобства мы вынесли вперед основные выводы и рекомендации. А если вы хотите глубоко погрузиться в «дебри» НДС, то читайте статью целиком.

ОСНОВНОЙ ВЫВОД:

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.
Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с оценкой для целей оспаривания кадастровой стоимости.
В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.
В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Пример

Объект оценки: нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Предполагаемое использование отчета об оценке: предоставление отчета об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или суд.
Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
В силу положений п.14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.
Как видно, стандарт не предполагает выделения в итоговой рыночной стоимости отдельно размера НДС.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЗАКАЗЧИК НАСТАИВАЕТ ПРО НДС?

Во-первых, надо напомнить заказчику, что вы являетесь профессиональным оценщиком, поэтому в силу п.3.3. Приказа Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2015 г. № 708 «Об утверждении типовых правил профессиональной этики оценщиков» не должны совершать в интересах заказчика действия, которые могли бы поставить под сомнение вашу независимость.
А, во-вторых, сам заказчик в силу ст.15.2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязан содействовать оценщику в проведении оценки.
Если произнесение таких волшебных заклинаний не произвело должного эффекта на заказчика, то необходимо руководствоваться положениями федеральных стандартов оценки.
Так п.9 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусматривает, что в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины. Перечень этих величин является открытым, в стандарте приведены лишь некоторые примеры.
Поэтому, если есть такая потребность в указании НДС (еще раз подчеркнем – это не корректно в контексте оценки для оспаривания кадастровой стоимости), то размер НДС может быть отражен в виде иной расчетной величины.

Пример

В задании на оценку добавляется новый пункт:
Иные расчетные величины: в отчете об оценке оценщик дополнительно указывает размер налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки и рассчитываемого по правилам ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, исходя из размера итоговой величины стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке при отражении стоимости также добавляется новый пункт:
Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
Иные расчетные величины: размер налога на добавленную стоимость (НДС), уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки, составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Таким образом, в отчете об оценке указывается размер рыночной стоимости и дополнительно указывается иная расчетная величина. Такое указание будет соответствовать федеральным стандартам оценки и пожеланиям заказчика. При этом такое указание стоимости и расчетной величины не будет вводить в заблуждение ни заказчика, ни комиссию, ни суд.

КАКАЯ ПОЗИЦИЯ МИНИСТЕРСТВ?

Ранее разные министерства в разное время выпускали противоречивые письма. Теперь ситуация немного изменилась.
ФНС России (письмо БС-4-21/21650@ от 26.10.2017 г.) и Минфин России (письмо от 17.10.2017 № 03-05-04-01/67806) рекомендует учитывать складывающуюся в субъекте Российской Федерации судебную практику, а также разъяснения Минэкономразвития России (письмо Д22и-1031 от 12.10.2017 г.).
В этом письме Минэкономразвития России указывает следующее:
«Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости.
В связи с этим представляется, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС».
Ознакомиться с письмом можно вот здесь: https://www.nalog.ru/html/sites/www.new.nalog.ru/docs/documents/pril421_21650.pdf
НП «АРМО» поддерживает позицию Минэкономразвития России по этому вопросу и рекомендует использовать данные министерством разъяснения при осуществлении оценочной деятельности.

А ЧТО ГОВОРИТ ВЕРХОВНЫЙ СУД?

В феврале 2018 г. Верховный суд в своем Определении N 5-КГ17-258 отменил решение Московского городского суда от 13 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии апелляционной инстанции Московского городского суда и отправил дело на новое рассмотрение.
Основная причина такова: судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сочла неправомерным указание о содержании НДС в итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости при оспаривании его кадастровой стоимости.

Краткая суть дела:

ЗАО «Торговый Дом «Зеленоград» обратилось в суд с заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2014 года кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, равной 430 025 423,73 руб.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года кадастровая стоимость установлена в размере 539 069 024,83 руб. Указанная кадастровая стоимость, по мнению истца, является завышенной.
Судом назначена судебная экспертиза. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 01 февраля 2017 года рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года составляет 507 430 000 руб. (с учетом НДС).
Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной по результатам судебной экспертизы с учетом налога на добавленную стоимость, суд первой инстанции сделал вывод, что объект оценки в отношении которого установлены рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Суд апелляционной инстанции указал, что: «Довод апелляционной жалобы ЗАО "Торговый Дом "Зеленоград" о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна приниматься без учета НДС или иных налогов и сборов, является несостоятельным, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, НДС является существенным ценообразующим фактором и входит в состав рыночной стоимости объектов недвижимости. Более того, рыночная стоимость объекта недвижимости именно в этом размере определена экспертом».
Отменяя эти судебные акты СК по административным делам Верховного Суда в своем определении указала следующее:
«В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».
Данная позиция Верховного суда совпадает по смыслу с ранее высказанной позицией Министерства экономического развития России.

А ЧТО ТАКОЕ НДС?

НДС - налог на добавленную стоимость, который относится к федеральным налогам.
Все особенности налогообложения в отношении НДС установлены НК РФ. В главе 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ определены налогоплательщики и все основные элементы налогообложения НДС.
В контексте оценочной деятельности необходимо обратить внимание на ст. 146 НК РФ, где написано, что НДС облагается реализация товаров предметов залога и передача имущественных прав.
При этом в контексте НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. А под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ).
При оспаривании кадастровой стоимости заявитель не осуществляет реализацию товара, предмета залога или передачу имущественных прав в отношении объекта оценки.
НК РФ предусматривает большое количество уточнений в отношении субъектов уплаты НДС и порядка налогообложения. В контексте оценочной деятельности оценщик в подавляющем большинстве случаев, не имеет достоверной информации о применении или не применении субъектами НДС.
Например, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, применяющее упрощенную систему налогообложения, НДС не платят. Тот же индивидуальный предприниматель, но уже на общей системе налогообложения, также не будет платить НДС, если реализуемое имущество не использовалось для предпринимательской деятельности.
И таких исключений еще очень много. Надо запомнить – налоговый режим покупателя и/или продавца не влияет на рыночную стоимость объекта оценки, объективно сложившуюся на открытом рынке.
Поэтому используя данные об объектах-аналогах с последующим вычетом из их стоимости (предложения или сделки) НДС, оценщик искажает величину налогооблагаемой базы.