C R E Коммерческая недвижимость

В кризис игроки рынка стремятся избавиться от ненужных активов, чтобы высвободить средства для продолжения уже начатого строительства или для необходимой модернизации производства. Однако в большинстве случаев поиск покупателей становится трудноразрешимой задачей. Дмитрий Соломников, член саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО», проанализировал ситуацию.

Государство готовит обширный план приватизации госактивов: текущих денежных поступлений не хватает для исполнения принятого бюджета. Поэтому все сделки по приобретению активов происходят только за счет частного капитала.

Фонд имущества занимается реализацией абсолютно всех активов: свободных земельный участков, отдельно стоящих коммерческих зданий, объектов рекреационного назначения. Для приобретения актива необходимо:

А) Подать заявку на участие в конкурсе

Б) Внести необходимый задаток (собственные денежные средства или банковская гарантия)

В) Предложить наиболее высокую цену

На участие в конкурсе требуется затратить значительные ресурсы, при этом положительный результат не гарантирован. Торги проводятся ежемесячно.

С каким дисконтом сейчас можно купить активы? Все зависит от вида актива и его ликвидности. Например, средний дисконт на встроенные нежилые помещения в городе может составлять до 15%, а на земельные участки до 40%.

Основные факторы: ожидания продавца от актива, сопоставимость ожидаемой цены продажи и существующих цен на рынке; привязанности продавца к иностранной валюте; готовность продавца идти на реальные уступки.

Как правило, земельные участки приобретаются для реализации инвестиционных проектов. Стоимость строительства может составлять млрд.рублей. Поэтому поиск участков чаще всего ведется с привлечением консультантов с использованием открытых источников информации и «по знакомству».

Стоимость земельного участка зависит от местоположения и инженерной подготовки. Средний диапазон цен в промышленных зонах у КАД и городе составляет от 1 000 руб. / кв.м до 5 000 руб./кв.м.

Как правило, цены на участки под строительство жилых домов в черте города начинаются от 15 000 руб./кв.м. Поэтому перевод таких земель в земли промышленности никто не осуществляет.

В связи с девальвацией национальной валюты себестоимость многих производимых товаров на территории России в иностранной валюте снизилась. Поэтому наибольший интерес земельные участки представляют для компаний, экспортирующих продукцию. Например, производство каркасных домов или мебели.

Кризис - не лучшее время для продажи актива в связи с общим снижением цен. Поэтому наиболее интересные объекты выставляются на продажу только в условиях крайней необходимости. Если говорить о количестве сделок, то их становится меньше: покупатели более внимательно относятся к выбору объектов.

Источник: Журнал C R E, №10, 05.2016